Prezzo-valore inapplicabile ai contratti di costituzione di rendita vitalizia

La Corte di Cassazione afferma che non è possibile optare per il sistema del “prezzo-valore” per determinare la base imponibile dell'imposta di registro e delle imposte ipocatastali in relazione a un contratto di costituzione di rendita vitalizia dietro la cessione della nuda proprietà di immobili.

Il caso di specie

Nel caso in esame un contribuente ha esercitato l'opzione per il sistema del “prezzo-valore”, previsto dall'art. 1 c. 497 L. 266/2005, in relazione a un contratto di costituzione di rendita vitalizia, dietro cessione della nuda proprietà di immobili, al fine di evitare l'applicazione dell'art. 46 DPR 131/86, a mente del quale “la base imponibile ai fini del registro di tale tipologia di contratto è costituita dalla somma pagata o dal valore dei beni ceduti dal beneficiario o, se maggiore, dal valore della rendita”.

Ritenendo che l'opzione per il sistema del “prezzo-valore” non potesse essere effettuata in relazione agli atti di costituzione di rendita vitalizia, l'AE ha proceduto alla notifica di un avviso di liquidazione, rettificando le imposte di registro e ipocatastali dovute.

La parte erariale, soccombente in entrambi i gradi di merito, aveva poi proposto ricorso per Cassazione, poi accolto.

Determinazione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro

L'art. 43 DPR 131/86 detta una regola generale per la determinazione della base imponibile degli atti presentati per la registrazione. Per quanto qui di rilievo, in relazione ai contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali su beni immobiliari, la base imponibile è data dal valore del bene, ossia il valore venale in comune commercio (art. 51 c. 2 DPR 131/86).

Gli artt. 44 e s. DPR 131/86 disciplinano la determinazione della base imponibile in relazione a fattispecie particolari, in deroga all'art. 43.

Tra questi vi è l'art. 46 che. nel caso in cui il trasferimento o la costituzione del diritto reale avvenga a fronte della costituzione di una rendita vitalizia, impone di determinare la base imponibile nel maggiore tra il valore del bene trasferito e il valore della rendita.

Il sistema del “prezzo-valore”

Le modalità di calcolo della base imponibile prevista dall'art. 43 DPR 131/86 possono essere derogate su opzione dell'acquirente. In base all'art. 1 c. 497 L. 266/2005 questi può scegliere di applicare il sistema del “prezzo-valore”, ossia di determinare la base imponibile per l'applicazione dell'imposta di registro, dell'imposta ipotecaria e dell'imposta catastale applicando al reddito catastale i coefficienti di cui all'art. 52 c. 4 e 5 DPR 131/86, con conseguente risparmio di imposta. Inoltre, gli onorari notarili sono ridotti del 30%.

L'opzione può essere esercitata dall'acquirente in relazione a cessioni a titolo oneroso, al ricorrere dei seguenti presupposti:

• l'acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• l'acquisto deve avere a oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

L'opzione non ha solo un effetto sul piano sostanziale, ma altresì sul piano procedurale: la base imponibile risultante dall'applicazione del “prezzo-valore” non può essere sottoposta a rettifica.

L'argomentazione della Suprema Corte

Al fine di decidere la controversia i giudici di legittimità si trovano a dover indagare l'effettivo ambito di applicazione del sistema del “prezzo-valore”, ossia se esso costituisca un regime opzionale alternativo solo all'art. 43 DPR 131/86 o anche all'art. 46 DPR 131/86.

Secondo la Corte di Cassazione, l'art. 1 c. 497 L. 266/2005 costituisce una regola alternativa al solo art. 43 DPR 131/86, perché il sistema del “prezzo-valore" trova applicazione esclusivamente alle fattispecie in cui la base imponibile è determinata unicamente con riferimento al valore del bene o del diritto oggetto di cessione.

Il sistema del “prezzo-valore” non può quindi trovare applicazione in relazione a fattispecie in cui la determinazione della base imponibile non viene effettuata in base al solo valore venale in comune commercio, come per l'appunto accade nel caso degli atti di costituzione di una rendita vitalizia. Invero, in relazione ad essi, l'individuazione della base imponibile avviene sulla base di criteri concorrenti e alternativi, ossia in considerazione della somma pagata o del valore dei beni ceduti dal beneficiario o, se maggiore, dal valore della rendita.

Di conseguenza, in relazione agli atti di costituzione di una rendita vitalizia, il sistema del “prezzo-valore” non è idoneo a circoscrivere e esaurire il potere impositivo dell'Amministrazione finanziaria, correlandosi questo potere anche al valore della rendita vitalizia costituita, criterio comunque prevalente se maggiore rispetto al valore del bene.


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